Для освещения данного вопроса принимаются во внимание следующие положения Семейного кодекса:
Одним из вариантов раздела ипотечной квартиры при разводе является переоформление ипотечного договора и раздел ответственности за погашение займа на двоих или отказ от своей доли (части) ипотечной квартиры одного в пользу другого супруга. В данном случае неизбежно затрагиваются интересы банка, так что необходимо получить согласие банка на изменение ипотечного договора. В случае, если кредит был поделен пополам, но один из супругов уклоняется от своей обязанности платить по кредиту, а второй вносит деньги за двоих, то впоследствии добросовестный супруг может требовать компенсации или перераспределения долей в квартире.
Квартира, приобретенная по ипотеке, подлежит продаже, а полученные средства используются для погашения займа, остаток же делится между супругами. Но для этого также необходимо согласование с банком. Данный вариант плох тем, что заложенная квартира, как правило, продается ниже рыночной стоимости. За счет суммы, вырученной от продажи квартиры, сначала гасится задолженность перед банком, и только оставшиеся деньги делятся между супругами. Но вполне может оказаться, что после продажи квартиры банком денег не останется, что обусловлено, в том числе и аннуитетными платежами, предусматривающими в первую очередь погашение процентов, а не основного долга. В первые годы выплаты кредита при аннуитетных платежах большую часть ежемесячных платежей составляют проценты. Супруги могут рассчитывать выручить какие-то деньги от такой продажи квартиры только в случае, если жилплощадь была приобретена давно, то есть большая часть основного долга уже погашена или первоначальный взнос по ипотеке был значительным. Если же ипотечному договору менее трех лет, то бывшие супруги могут остаться и без квартиры, и без денег, а в худшем случае, еще и с долгом банку.
Один из бывших супругов может взять индивидуально кредит для погашения своей доли ипотеки, после этого банк переоформляет ипотечный договор, в котором солидарная ответственность заменяется на индивидуальную.
Помните, банку не интересны ваши семейные проблемы, ему лишь важно своевременное погашение кредита. Если по оценке банка один из супругов не кредитоспособен, или же кредит выплачивать супруги могут только совместно, то на изменение условий ипотечного договора банк не пойдет. Просрочка же выплат по кредиту дает банку право реализовать заложенное имущество.
Важно понимать, что при разделе делится все имущество супругов, а не каждый объект по отдельности. Для простоты понимания и наглядности приведу пример. Допустим, в браке были нажиты:
В данном случае имущество супругов оценивается в восемь миллионов, а долги – в два миллиона рублей. Суд может разделить его так, чтобы одному из супругов осталась квартира за три миллиона рублей и машина за миллион, а другому – квартира за шесть миллионов и долг по кредиту. В таком случае имущество будет поделено поровну.
